Стоит ли покупать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Многие покупатели недвижимости опасаются иметь дело с квартирами в ипотеке, которые находятся в залоге у банка. Эти объекты выгодно отличаются более низкой ценой, но настораживают возможные риски, связанные с оформлением документов и платежами.

На рынке недвижимости с каждым годом растет число предложений о продаже таких объектов, так как популярность ипотеки в последнее время значительно возросла. Причиной продажи квартиры, купленной по ипотечному договору, может быть изменение семейных обстоятельств, перемена места жительства, финансовые проблемы.



Фактически покупка жилья, находящегося в залоге у банка, является переоформлением долга по кредиту с первоначального заемщика на покупателя. На юридическом языке это называется «переуступкой прав и обязанностей по кредитному договору и договору ипотеки».

Опытные юристы советуют покупателю подходить внимательно к составлению договора купли-продажи и предусмотреть следующее:

• необходимо прописать наличие ипотеки;


• приложить согласие банка на продажу;


• заключить с банком новые договора об ипотеке и кредите.

Только после этого Росреестр регистрирует переход права собственности к покупателю. Квартира не перестает быть в залоге: залогодателем становится новый покупатель. На него переходят все обязательства продавца, в том числе и неоплаченные штрафы за нарушение сроков платежей по кредиту.



Продавать квартиру в ипотеке может не только владелец, но и банк. Для покупателя удобнее и безопаснее, чтобы продавцом выступал банк. Это значительно облегчает процесс оформления всех документов. При этом покупатель может договориться с банком на более выгодные условия погашения кредита.

Если в сделке принимают участие 3 стороны – продавец, банк и покупатель, проводить ее следует с помощью профессионалов (юристов и риэлторов).

Существует 2 схемы проведения такой сделки:

Заключается предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель гасит кредит в счет оплаты стоимости квартиры. Внесенные деньги оформляются как аванс или задаток.

Проведение операции через замену залогодателя. Сделка проводится в банке, выдавшем кредит, с использованием 2 ячеек депозитария для хранения денег: в одну кладется сумма погашения остатка кредита, в другую — доплата за квартиру. Обязательно нужно согласие банка на операцию. После регистрации квартиры на нового владельца продавец получает доступ к деньгам.

В любом случае, при покупке квартиры, находящейся в залоге, нужно привлекать специалистов и консультироваться до проведения сделки.